加拿大央行周三将基准利率上调至 1.5%，并暗示即将进行更多加息。随着加拿大央行上调政策利率至2023年，专家预计固定和浮动抵押贷款利率之间的差距将缩小。如果你正在市场上寻找抵押贷款，这里有一些建议，告诉你在决定使用哪种类型的抵押贷款时应该考虑什么。
浮动利率抵押贷款的利率可能会随着加拿大银行的隔夜利率而波动。固定利率抵押贷款是根据债券收益率定价的，借款人在整个贷款期限内支付相同的利率。
加拿大皇家银行高级经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）在接受 CTVNews.ca 电话采访时表示：“差距确实因经济周期而异，因此有时会缩小，有时会扩大，这并不奇怪。”他在周二的电话采访中说：“就在一年半或两年前，浮动利率和五年固定利率差不多，之后差距显着扩大，现在又缩小了。”
Meridian Credit Union 移动体验总监 Mark Ostland 表示，一旦加拿大央行开始加息，持有浮动利率抵押贷款的人每月的利息支付将会增加。截止 5 月 31 日，Meridian Credit Union 的 5-年可变抵押贷款利率为 2.6%。Ostland说，60万加元的抵押贷款增加0.5%，每月的利息支付将增加约170加元。
加拿大央行在 4 月中旬将隔夜利率上调 0.5%，创下 20 多年来最大的单次涨幅来遏制通胀。根据加拿大统计局的数据，该国的通货膨胀率上个月达到了 6.8%，是 30 多年来的最高水平。加拿大央行表示，其目标是将通胀率控制在 1% 至 3% 之间。
随着固定抵押贷款利率和浮动抵押贷款利率之间的差距逐渐缩小，专家们对是否推荐固定和浮动抵押贷款利率犹豫不决。
目前，浮动抵押贷款利率低于固定抵押贷款利率。截至 5 月 31 ，加拿大主要银行的五年期浮动抵押贷款利率一般在 2.5% 至 3% 之间，而五年期固定利率抵押贷款的利率为 4.5% 至 5%。
奥斯特兰说，从历史上看，浮动利率抵押贷款多年来也为房主提供了更便宜的抵押贷款成本，主要是因为对消费者而言，浮动利率抵押贷款本身风险更高。
“数据显示，从长远来看，浮动利率在很长一段时间内产生最低的整体汇率，”他说。 “[你]会有一些山丘和一些山谷。现在，我们在山上……但在过去的 30 年里，我们当然也看到了山谷。”
尽管如此，卡尔顿大学斯普罗特商学院副教授Ian·Lee预计，到 2023 年底，加拿大央行将继续将其政策利率提高到 3% 以上。因此，他说，考虑固定利率抵押贷款可能是值得的，因为在他们的抵押贷款到期续期之前，持有人不受任何利率上升的影响。
“如果有人认为利率正在上涨，那就是固定的迹象，”Lee在周二的电话采访中告诉 CTVNews.ca。 “因为那样你就锁定了利率， 即使总体利率上升，你的利率也不会上升。”
最终，Hogue、Lee 和 Ostland 都表示，选择一种类型的抵押贷款的决定取决于个人的风险偏好。那些更希望知道他们的贷款本金和利息支付多少的人将被建议去 固定利率抵押贷款可以确定每月还款额，Lee说，虽然人们愿意承担更多风险并随着时间的推移支付更多多的利息，但浮动利率抵押贷款仍然是一个可靠的选择。
Lee说：“如果你喜欢赌博和投机，那就保持多变，如果你在财政上比较保守[并且]不想受到任何意外的打击，那么就锁定。”
对加拿大房地产市场的影响
Hogue表示，随着加拿大央行预计未来将多次加息，他承认一些借款人可能会担心他们是否能够偿还债务。 Ostland 说，鉴于当前的高通胀环境，食品杂货、汽油和其他物品的成本不断上升，这尤其具有挑战性。
Ostland说：“无论如何，这对个人抵押贷款持有人来说都不是好事——这只会增加他们的抵押贷款支付的利息部分，这样他们就无法偿还本金。”“这是一个巨大的劣势。”
不过，Hogue认为，随着利率上升，大多数加拿大人不会出现抵押贷款违约的情况，部分原因是加拿大购房者在获得抵押贷款之前必须通过压力测试。为了有资格获得抵押贷款，借款人必须证明他们有能力支付比抵押贷款合同利率高2%的利息，即5.25%，以更高的为准。
“这就是压力测试变得非常方便的地方，因为借款人......已经接受了这种类型的测试，这种非常突然的[和]利率飙升，”他说。 “因此，绝大多数抵押贷款持有人应该能够承受更高的利率。”
预计利率上升也将继续为加拿大炙手可热的房地产市场降温。市场活动在 4 月份显示出放缓迹象，与前一个月相比，售出的房屋有所减少。根据加拿大房地产协会的数据，加拿大房屋的平均价格也从 3 月份的 796,068 加元降至 4 月份的 746,146 加元。这些价格未经季节性调整，代表所有住宅物业类型的总和。
Hogue说，随着利率上升，预计未来几个月加拿大各地的房价将下跌。
他说：“我们认为，在 2020 年夏季非常炎热之后，这将给住房需求降温。” “这反过来将有助于重新平衡市场并导致价格下跌。”
较低的房价已经在市场上引发了一些买家后悔的案例，一些购房者表示，他们担心自已新购买的房产现在正在贬值，他们可能支付了过高的价格。最终，Ostland说，这将导致房价更能反映房产的实际价值。
“假设你去商店，货架上有一件商品，而你们中有 10 个人想要它，你就会陷入疯狂的高价竞标中，”他说。 “房价的下降反映了现在房屋的真实价值，而不是基于外部经济因素的虚高价值。”
Lee说，房价下跌最终是一件好事。
他说:“在加拿大，年轻人和移民已经被排挤出房地产市场，因为过去两三年里，加拿大的房价出现了这种非同寻常的、前所未有的、我认为是不合理的上涨。”“如果我们想让(这些群体)买得起房，那么我们就需要接受这样一个事实，即市场需要放松，并扭转一些已经出现的大幅上涨。
“对于高房价，我没有看到任何其他解决方案。”
考虑报价条件，转换抵押贷款
为了为未来的增长做准备，Hogue 建议加拿大人随时了解市场活动，并向抵押贷款专家寻求指导。他还建议谨慎支出，并在必要时减少可自由支配的开支，以跟上每月的支付。
“从预算的角度来看，要非常小心，你可能会面临更高的利率，”Hogue说。
Ostland 还建议加拿大人考虑在他们的报价中增加一些条件，例如验房。他说，与几个月前相比，购房者的出价可能会减少，卖家在决定接受哪个出价时可能会更符合条件。他说，将现有的浮动利率抵押贷款转换为固定抵押贷款的可能性也值得研究。
“有很多的浮动利率贷款人，您可以随时将您的可变数转换为固定值，”他说。 “费率更高，但它可能会给你你想要的固定支付，最终让你安心。”
Hogue 表示，他预计 7 月份将再次加息 50 个基点，然后在2022年底前再两次加息25个基点。他说，到那时，加拿大央行可能会暂停加息，以便评估形势，确定加息对加拿大通胀水平的影响，然后再决定如何继续加息。
