在加拿大房地产市场经历了一个凉爽的夏季之后，即将到来的秋季可能会看到一些潜在的购房者,他们可能会想现在是否是时候获得抵押贷款的预先批准并投入购房。
但是，在对您梦想中的房子提出报价之前，专家表示您最好与抵押贷款专业人士会面，以了解您能负担得起什么以及哪种贷款可能更适合您。
安大略省多伦多rate.ca的抵押贷款专家Victor Tran告诉《全球新闻》，没有向专业人士咨询以确切了解他们的财务状况的买家可能会惊讶地发现，他们以为在预算之内的房子实际上并不在他们的预算之内。
他说：“我想说融资部分是拼图中最重要的部分，它应该是任何首次购房者或任何购房者首先应该开始做的事情。
随着加拿大央行准备在 9 月 7 日做出另一项利率决定，为了避免你的月供受到任何冲击，在签署之前，你需要问以下几个问题。
与什么样的抵押贷款专业人士合作？
帮助你寻找和协商你梦想之家报价的人——你的房地产经纪人——通常不是帮助你获得抵押贷款的同一个人。
但是抵押贷款专业人士的一些术语可能会令人困惑，所以在开始对话之前要知道你在与谁打交道。
抵押贷款专家通常是直接受雇于银行或其他特定贷款机构的专业人士。温哥华 Pinsky Mortgages 的老板 Eitan Pinsky 说，他们可以在该机构销售抵押贷款产品，但通常无法获得贷款机构以外的抵押贷款利率和提供的贷款。
Pinsky 是一名抵押贷款经纪人，他在不列颠哥伦比亚省的团队成员被称为sub-mortgage brokers (在安大略省，你通常会看到“mortgage agent”这个词)。
抵押贷款经纪人及其代理人可以从各种银行、信用合作社和另类贷款机构获得产品，并且不依赖于某一特定机构。
经纪人也受到省级机构的监管，专业人士在没有获得适当执照的情况下不能自称经纪人。
Pinsky 说，任何人都可以称自己为抵押贷款“顾问”或“专家”，这些术语既适用于专家也适用于经纪人，因此要与您的联系人确认是哪种情况。
抵押贷款启动者的问题来准备
Pinsky和Tran都向专家提出了一系列问题来设定他们的预期。
Tran 说，了解您的专业人士在该行业的经验、获得预先批准的周转时间、他们最常与哪些类型的贷方合作以及他们的服务是否有任何费用。
他说，通常情况下，财务状况良好且就业状况稳定的购房者不会收取任何费用，但那些信用受损或自雇人士可能面临更多障碍。
从诸如大银行之类的“A 贷方”获得抵押贷款通常不会收取任何费用，但当您需要从其他贷方获得抵押贷款时，设置费可能会发挥作用。
Pinksy 说，交易中经常被忽视的一项是购房成本：法律费用、土地转让税和其他成本，这些成本在购买结束时可能会出乎意料。
“你会惊讶于有多少人来找我们说，‘没有人仔细阅读这些信息’……这就是我们为他们提供前期教育的原因，”他说。
如果利率上升会发生什么？
目前，加拿大房地产市场面临的最大未知数是加拿大银行的利率会升到多高。
央行设定政策利率，所有银行和贷款机构根据该利率确定其最优惠贷款利率。当加拿大央行提高利率时——今年已经五次加息——它会使某些抵押贷款产品变得更加昂贵。
但并非所有抵押贷款都会立即对这些上涨做出反应，有些抵押贷款会以不同的方式做出反应。
固定利率抵押贷款实际上与加拿大银行的利率无关——它由债券市场决定。
一旦您申请了固定利率抵押贷款，您的合同利率在您的任期内保持稳定，为付款提供一定的确定性，并让房主在很大程度上忽略外部贷款。
浮动利率抵押贷款在 COVID-19 大流行期间因利率处于历史低位而大受欢迎，它对加拿大银行的决定更具反应性。
这里有两种选择：一个可调利率的抵押贷款会随着央行利率的变化而上升或下降。固定或静态付款的可变利率将使您的成本保持不变，但您将支付更多的利息，因此您的抵押贷款的总期限（或摊销）可能会扩大。
Pinsky说：“后者还伴随着一个所谓的“触发点”，在那个时候你不再支付你的抵押贷款本金。
“触发点实际上要求客户大幅增加付款或一次性支付，”他说。
“在过去三年中，我们为每一个客户提供了浮动利率，我们实际上会打电话给他们，以便更好地解释它。”
如果我违约了怎么办？
当你忙着准备一份工作，展望在新家度过的日子时，你很容易忘记你的生活状况会在很短的时间内发生变化。
Pinsky和Tran都告诉《环球新闻》，事实上，超过三分之二的加拿大房主提前违约。
过早退出抵押贷款时，您必须根据贷款类型考虑罚款。
对于浮动利率抵押贷款，罚款总是等于三个月的贷款利息。
在固定利率抵押贷款的情况下，你要么支付三个月的利息，要么支付一笔特殊数额的差额利率(IRD)，以较高的金额为准。
IRD 的计算方法是查看您按照当前利率支付的剩余本金与今天公布的利率之间的差额。 Tran 说，确定 IRD 可能很棘手，您的抵押贷款代理人应该与您一起办理，特别是因为这些金额通常超过标准的三个月利息。
“当你听到（关于）贷方收取巨额罚款时，通常是 IRD，”他说。
虽然在利率上升的环境中选择浮动抵押贷款可能是违反直觉的，但 Tran 表示，知道自己有一个更实惠的“退出策略”，这种安慰可能仍然会使这种选择更具吸引力。
他补充说，一些购房者或再融资者可能会选择两年或三年而不是五年的抵押贷款期限来对冲重大罚款或希望在利率回落时续签。
因此，虽然在申请抵押贷款之前你需要问你的经纪人很多问题，但问你自己的问题同样重要，Tran 说。
“在选择抵押贷款产品时，（有）很多问题要问自己，以确保在发生重大生活事件时不会陷入巨额罚款。”
有关贷款方面可咨询RBC皇家银行房屋贷款经理李昊
