加拿大税局因未申报房产出售对纳税人处以罚款
海外新生活 ³⁰⁶²⁶²⁵⁵⁸⁷2025/8/211,266 阅读
—— 纳税人漏报 159,282 加元资本收益，并被加征 21,000 加元重大过失罚款!
加拿大税务局（CRA）近期的一起案例提醒大家：出售住宅房地产必须如实申报，否则可能面临巨额罚款。
对于普通加拿大人来说，**主要住宅免税额（PRE）**仍然是最重要的税收优惠之一。它允许房主在出售主要住宅时获得无限额的免税资本增益。相比之下，美国目前的免税额度仅为单身申报人 25 万美元（夫妻联合申报为 50 万美元），尽管上月美国国会提出了一项法案，计划像加拿大一样给予无限额豁免。
自 2016 年起，即便出售的房产完全符合 PRE 条件，也必须在报税表中申报。主要住宅的指定需要在 Schedule 3 首页进行申报，并填写 **表格 T2091（个人主要住宅指定）**的相关部分。
要使某物业在某纳税年度内符合主要住宅资格，必须满足四个条件：
1. 必须是住宅单位；
2. 纳税人必须拥有该物业（单独或与他人共同）；
3. 纳税人、其配偶（或同居伴侣）或子女必须“通常居住”在该物业；
4. 必须将其指定为主要住宅。
需要注意的是，季节性住所（如度假屋、小木屋、湖边别墅或滑雪木屋）即使仅在假期使用，也可以被视为“通常居住”，前提是其主要用途不是为了赚取或产生收入。
但出租物业通常不能算作主要住宅，因此出售时可能需缴纳资本利得税。如果购房或建房的目的本就是为了转售获利，则也不能申请 PRE。
新反“炒房”规则
近年来，加拿大政府加强了对住宅“炒房”的打击。自 2023 年 1 月 1 日起，新的反炒房规则生效：
* 如果持有住宅物业不足 12 个月就出售，不能申请 PRE。
* 此类交易的收益将不再按 50% 的资本增益征税，而是作为 100% 的应税营业收入处理。
* 某些人生事件（如死亡、伤残、分居或工作调动）可例外。
即便在 2023 年前的交易，CRA 也会追查并质疑是否属于快速炒卖。
2025 年税务法庭案例
2025 年 6 月，加拿大税务法庭裁定了一起案例：一名多伦多纳税人在 2016 年出售房地产时未申报 159,282 加元的资本增益，CRA 追加征税并处以 21,000 加元重大过失罚款。
该纳税人是一名活跃的地产投资者，2010 至 2017 年间在多伦多央街沿线购买多处房产。2016 年，他卖掉了数处房地产。
* 其中一处是他的主要住宅（2010 年 5 月至 2016 年 7 月居住），虽然他未在报税表中申报出售，但 CRA 允许其申请 PRE。
* 另一处房产他声称“本来打算作为主要住宅”，但事实证明他从未居住过，也未提交 T2091 报告，而且当年已拥有另一处主要住宅。因此 CRA 拒绝了其 PRE 申请。
更严重的是，他早在 2011 年就因未申报房产出售被 CRA 处罚并“标记为重点监控对象”。
纳税人辩解与法庭裁决
该纳税人辩称，他与会计师一起审核了 2016 年的报税表，并申报了两处房产的处置，但遗漏了这两处，认为这些收益受到 PRE 的保护。他将责任归咎于会计师“不知 2016 年起必须申报主要住宅的出售”。但会计师未能出庭作证，理由是已移居美国。
法官并不采纳此说辞，指出该纳税人拥有硕士学位，经验丰富，并于 2022 年取得地产经纪执照，理应明白税务要求。
法官裁定，该纳税人因未申报房产处置，“在明知或重大过失的情况下”作出了虚假陈述或遗漏，CRA 有理由征收重大过失罚款。
📌 结论：出售住宅（即便是主要住宅）必须在报税表中申报。漏报或错报不仅可能被 CRA 追缴税款，还可能因重大过失被额外罚款。
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