如果你在加拿大拥有出租物业，你肯定知道租金收入需要纳税。但你是否了解有哪些扣除项目（deductions）可以用来抵消这部分收入？很多房东之所以“少拿了钱”，就是因为没有把所有成本和可扣除项目都申报出来。

随着加拿大税务局（CRA）对短租（short-term rentals）的规定收紧 (1)，再加上按揭利率环境变化让现金流比以往更紧张，弄清楚到底哪些费用可以抵扣从未像现在这样重要。

谈到房东的税务抵扣，费用通常分为两大类：经常费用（current expenses）与资本性费用（capital expenses）。

作为房产投资者，你能申报哪些费用？

并不是所有房东支出在 CRA 那里都被同等对待——了解差别，可能会显著影响你最终要交多少税。

首先，你要区分日常性费用与资本性扣除：

• 经常性费用（Current expenses）：会周期性发生的支出。例如：新租客入住前给房子重新刷漆、修漏水的水龙头、保养暖炉（furnace）等。
• 资本性费用（Capital expenses）：能带来长期改良、提高物业价值的支出。例如：把所有窗户更换为节能型号、加建并装修地下室套间、安装新屋顶等。
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房产投资者还需要知道：购买出租物业的原始购置价格以及与购买相关的法律费用也属于资本性费用。

出租收入（Rental income）的常见可扣除项目

房地产投资者通常可以在每个纳税年度使用一份“标准扣除清单”来减少应缴所得税。

根据 CRA (2)，房东可在《不动产出租申报表》（Statement of Real Estate Rentals，T776）中扣除的费用包括：

• 广告费（Advertising）：吸引租客的成本，例如在 Kijiji、Facebook Marketplace 等平台刊登信息或制作标识牌。
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• 公寓管理费/物业费（Condominium fees）：适用于拥有公寓单元的房东。每月 condo/strata 费用可作为经常性费用扣除。
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• 供暖费（Heat）：CRA 单独列出（不同于一般 utilities），因为很多人对“utilities 包括什么”容易混淆。
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• 保险（Insurance）：出租物业的保费——包括员工相关保险，例如伤残或意外保险。
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• 为购买可折旧资产而借款的利息（Interest on money borrowed to purchase depreciable property）：文章补充了一个细节：不仅是买房本身的借款利息可扣，若借款用于购买出租物业使用的设备或家具，其利息也可能可扣。
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• 园艺/绿化费用（Landscaping costs）：用于维护现有院落时可作为经常性费用扣除；CRA 也将其与一般维修保养分开列示。
• 管理与行政费用（Management and administration fees）：除物业管理费外，金融机构费用（如按揭管理费、用于租赁业务记录的保险箱租赁费等）也可能可申报。
• 按揭利息（Mortgage interest）：按揭还款中的“利息部分”可扣，“本金部分”不可扣。按揭早期利息占比高时，这往往是最大的扣除项之一。
• 办公费用（Office expenses）：例如笔、纸、邮票、文具等（需仅用于业务）。较大项目如电脑或办公桌通常属于资本性费用。
• 专业费用（Professional fees）：用于准备租约或追讨拖欠租金的法律费用；记账、财务报表编制的会计费用；在某些情况下也包括所得税申报准备费。
• 物业管理费用（Property management fees）：支付给管理公司、管理员或维修人员的费用——也包括代收租或找租客的地产经纪人费用。
• 物业税（Property taxes）：在物业可供出租期间的部分可扣除。
• 维修与保养（Repairs and maintenance）：用于保持物业良好状态的支出。注意：延长房屋寿命或提高价值的改善属于资本性费用，不算经常性费用。
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• 差旅费用（Travel expenses）：除车辆费用外，房东在跨城市/跨省检查或管理出租物业时，可申报机票、酒店与餐饮（餐饮通常按 50% 计入）。但行程的主要目的必须是与出租物业相关。
• 水电网等公用事业费（Utilities）：如燃气、电、水、有线电视等——前提是租赁安排中由房东支付。
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但房东需要考虑的扣除，远不止这些。

房东如何扣除车辆费用（Vehicle costs）？

另一个可考虑的扣除是因房东身份产生的车辆开支。但它不像其他扣除那样“一眼就清楚”。

一般来说，CRA 允许你扣除为收取租金、监督维修以及管理出租物业而发生的差旅费用；

但是，如果你产生了餐饮费或住宿费——比如为了去出租物业而支付了酒店房费——这些费用不能作为税务扣除。

只有一套出租房的房东：车辆费用的限制

一个重要限制是：如果你只有一套出租物业，通常不能扣除车辆费用，除非同时满足以下三项条件：

1, 你只有一套出租房，并且住得离它比较近

2, 你自己做了部分或全部维护工作

3, 你使用自己的车辆把工具和建材运到出租物业

如果你拥有两套或以上出租物业，那么跨这些物业收租或监督维修相关的车辆费用就可能可以扣除（即便不满足上述条件）。

短租：每位房东都必须了解的新规

Airbnb、Vrbo 等平台让短租成为许多加拿大人的常见收入来源，但该领域税务规定已经明显收紧——而犯错的代价很高。

从 2024 纳税年度开始，CRA 将拒绝对“不合规短租”（non-compliant short-term rentals）的所有费用扣除 (3)。

短租（short-term rental）指连续出租少于 90 天的住宅物业。如果在禁止短租的省/市经营，或未满足所有必要的注册、牌照与许可要求，就会被视为“不合规”。

这不是小问题。

例如：某房东短租收入 25,000 加元，可扣费用 10,000 加元。

• 如果合规：按 15,000 加元纳税；
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• 如果不合规：要按 25,000 加元全额纳税——差别很大，越来越多房东正因此“踩坑”。
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对 2025 年及以后，CRA 会按一年中“合规天数 vs 不合规天数”来按比例分摊可扣费用 (4)。同时，Airbnb 和 Vrbo 等平台也被要求每年将房东收入直接报告给 CRA，因此“无处可藏”。

像往常一样，第一步是判断你的收入属于“出租收入”还是“营业收入”。

• 如果你只提供基本住宿 → 属于出租收入，用 T776 申报。
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• 如果你提供额外服务（餐食、定期保洁、礼宾服务等） → 可能属于营业收入，需要缴纳加拿大养老金计划（CPP）供款，并采用不同的申报方式。
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资本利得（Capital gains）：有什么变化？

当你出售出租物业时，产生的资本利得需要纳税；不同于出售自住房（principal residence）的收益通常可通过“主要居所免税”（principal residence exemption，PRE）获得豁免。

截至 2026 年，资本利得仅对收益的 **50%**计税（按你的边际税率）。例如盈利 100,000 加元，则只对其中 50,000 加元计税。

在 2025 年，曾提出将资本利得纳入税基比例从 50% 提高到 66%（个人超过 250,000 加元部分）；但该提议在 2025 年 3 月被联邦政府取消 (5)，目前仍维持 50%。

炒房（Property flipping）规则

与“纳入比例”不同，炒房规则正在被积极执行：如果你在取得房产后 365 天内出售，CRA 可能把收益当作**普通收入（ordinary income）**而不是资本利得；

即使你曾住在里面，主要居所免税（PRE）也可能不适用 (6)。

从税务角度看，普通收入与资本利得差别可能非常大。

举例：假设 2025 年出售一套出租物业盈利 100,000 加元，同时你在安省有 60,000 加元的雇佣收入。

• 若按普通收入纳税：应税收入变为 160,000 加元，在不考虑扣除的情况下，税额会略高于 45,100 加元；
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• 若按资本利得纳税：且没有任何扣除，那么应缴税款将接近 24,000 加元——这意味着你可以省下 20,000 多加元。
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结论

出租物业仍可能是不错的长期投资——但和几年前相比，容错空间更小。

更高的持有成本、上升的空置率，以及 CRA 对短租更严格的规定，都意味着：不把可扣除项目申报全，不只是疏忽，而是实打实的损失。

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https://ca.finance.yahoo.com/news/cra-rules-rising-vacancies-shifting-110500799.html