快速转手卖房，可能导致 CRA 质疑你的主要住宅免税资格
CRA 不允许一名温哥华公寓卖家使用主要住宅资本增值免税，并把她约 $457,000 的利润按商业收入征税。
加拿大 2023 年开始实施新的 住宅物业反炒房规则（anti-flipping rules）。这个规则主要是为了减少房地产市场中的投机行为。
根据新规则，如果你持有一套住宅物业少于 12个月 就出售，一般不能用 Principal Residence Exemption（PRE，主要住宅免税） 来免掉房屋出售的资本增值税。
如果被认定为 flipping，出售利润会被视为：100% taxable business income-100% 按商业收入纳税
而不是普通 capital gain 那样只纳税一部分。
不过，新规则也有一些例外，比如死亡、残疾、分居、工作搬迁等重大生活事件。
虽然新规则是 2023 年才开始，但 CRA 仍可挑战以前的房屋倒卖
文章指出，即使 2023 年的新反炒房规则之前还没有生效，CRA 仍然可以挑战以前的房地产交易。
如果 CRA 认为纳税人买房并不是为了长期居住，而是为了短期投机获利，CRA 仍可能拒绝主要住宅免税。
一个新判例：一名温哥华纳税人在 2018 年出售一套公寓，没有申报出售利润，因为她认为这是自己的主要住宅，可以用 PRE 免税。
但 CRA 不同意，重新评税，把她约 $457,000 的利润计入商业收入。
案件背景
这名纳税人在 2015年2月 签约购买了一套北温哥华的预售公寓，价格是 $660,000。公寓在 2017年10月 完工交房。
之后，她在 2017年12月6日 就把这套房挂牌出售。房子一开始没卖掉，后来她在 2018年2月21日 换了经纪重新挂牌。
最终在 2018年3月22日 卖出，售价为 $1,161,000，交易在 2018年6月28日 完成。
扣除成本后，她的利润大约是：$457,000
她认为这套公寓是自己的主要住宅，所以没有在 2018 年税表中申报这笔 gain。
CRA 认为，这不是主要住宅出售，而是商业性质的房地产买卖，因此将这 $457,000 作为商业收入征税。
关键问题：这是资本物业，还是商业交易？
根据加拿大税法，主要住宅免税只能用于 capital property（资本物业）。
如果 CRA 或法院认为该物业不是资本物业，而是纳税人在商业活动中买卖的资产，那么就不能使用 PRE。
法院要判断的是：她买入和卖出这套公寓，是不是一种商业行为，或者属于 “adventure or concern in the nature of trade”？
这个词可以理解为：虽然不一定是正式房地产生意，但这笔交易具有投机买卖性质。
如果是这样，利润就属于 income account，也就是商业收入，需要 100% 纳税。
法院考虑了哪些因素？
法院通常会看几个因素：
- 物业的性质；
- 持有时间长短；
- 是否有多次类似交易；
- 是否对物业做过翻新、加工或相关工作；
- 为什么出售；
- 纳税人的真实动机。
为什么法院不相信她是主要居住？
几个不利于纳税人的事实。
第一，她从交房到出售完成，持有时间很短。
2017年10月交房，2017年12月就挂牌出售，2018年6月完成交易。
第二，她和前配偶过去做过多次房地产交易。法院认为这些交易显示她对房地产投资和翻新并不陌生。
第三，她曾经给 CRA 写信说，她打算做小规模房屋翻新项目来产生收入，并且她有很多持有和翻新物业的经验。
第四，她虽然声称自己从 2017年11月到 2018年6月住在这套公寓里，但法院不太相信。
法院注意到：
- 她原来的住房仍然可以使用；
- 她和女儿更可能继续住在之前较大的四卧室房子；
- 她没有给这套公寓安装 Wi-Fi；
- 她没有更改驾照地址；
- 她没有更新 CRA 地址；
- 房屋挂牌时还被描述为 “brand new”；
- 她在 2017年12月挂牌出售的同时，又声称自己刚开始把这里作为主要住所，这在逻辑上不合理。
法院认为，居住不只是搬几件家具进去。综合证据和常识，法官不认为她真正把这套公寓作为主要居所。
法院最终怎么判？
法院认为，这名纳税人购买这套公寓时带有投机目的，主要动机是未来转售获利。
因此，法院支持 CRA 的评税决定：这约 $457,000 的利润应作为商业收入征税，而不是可以用主要住宅免税抵消的资本增值。
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