加拿大按揭贷款综述
2018 房贷最新形势： - 2018年1月1日始，加拿大住房按揭贷款新政——号称“史上最严的房贷压力测试政策”B-20正式生效。 - 加拿大联邦金融机构监理办公室（OSFI）为什么推出B-20？OSFI 的官方解释是因为加拿大的金融系统存在两大危机，第一个是家庭债务上升，第二个是房地产过热。 - 业界认为，新规定将会给房贷申请人造成的不利影响主要体现在直接导致申请贷款额的下降，市场需求和房产交易活动受到抑制。
什么是“房屋按揭贷款”（Mortgage）: - “按揭”指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。 - “按揭”一词源于英文中 Mortgage，是 Mort 与 gage 的组合，其中，Mort 源于拉丁语中的 Mortum，意为“永久、永远”；gage 意为“质押，担保”：二者合而为一，则 Mortgage 为“永久之质、死担保、死质”之意。 - 加 拿 大 Mortgage 市场的特点：低 利 率 和 多 样 性 的 房 屋 贷 款 政 策。
固定利率（Fixed Rate) Vs. 浮动利率(Variable Rate)： － Fixed/Variable规定了贷款利息是以何种标准来计算。 － 选用浮动，还是固定的贷款利率，恐怕是人们在选择mortgage产品时面对的最重要，也是最难作出的决定。 － 浮动利率跟随中央银行利息例会公布的基本利率（prime rate）上下浮动，而 prime rate 又决定于银行之间的拆借利率 ， 一般浮动利率会低于固定利率 P- 固定的discount % = 贷款利率 （等额本息） － 固定利率是指在借贷期内不作调整的利率。不论市场利率如何变动借款人都按照固定的利率支付利息。 － 市场上的固定利率产品大致分为1-5年Term 。 浮动利率分为3年和5年Term (TD) 随着央行的基准利率上下浮动
封闭式贷款（Closed) Vs. 开放式贷款(Open)： － 按揭形式的“Closed/Open”规定了这份贷款合约是否可以中途取消 － 开放式房屋贷款允许您在任何时间内提前偿还任意金额的房屋贷款，且无需支付提前还款费 （penalty) 封闭式的则相反 Open fixed Open variable Closed fixed Closed variable
罚金（Penalty) - Mortgage 是一份借贷双方签订的具有法律效应的契约 - 开放式放贷都允许毁约 - 封闭式贷款规定了预付还款限额，这代表您每个历年只能支付房屋贷款原始本金余额的15%（累计）。如果您选择在一个历年内支付15%以上，则需支付补偿费。 - 浮动 ： 三个月的利息 - 固定 ：利率差或三个月的利息
按揭首付（Down Payment): - “按揭首付”指的是购买房时除了银行贷款外，买方应当一次性支付的金额。 - 首付款是让很多贷款申请人头痛的问题 鉴于加拿大银行对大额现金存款 转账存款和汇入汇款等都要求账户所有人提供款项来源证明， 为避免不确定的事情发生。 每家银行的政策不一 例如 RBC 90天 , TD 30 天，BMO 看情况
提前还款Pre-payment : 规定了预付限额，这代表您每个历年只能支付房屋贷款原始本金余额的15%（累计） 提前还款是申请按揭贷款时必须考虑的问题 有的贷款机构给出一个低利率但提前还款额度只有5% 或10% 或干脆没有。这样的省钱方法没有意义 提前还款是在自己可控的，在财务允许的情况下节省利息支出最有利的方法 尤其是浮动利率 当加息的时候只有加速还款可以节省利息支出
提前还款(Accelerating Payment)： 利率和提前还款条件哪个更重要呢？ 例如，A银行利率3.15%，每年允许借款人提前还款贷款本金的15%；B银行利率3.05%，每年允许借款人提前还款贷款本金的10%。可能绝大多数人会选择B银行。 然而，选择哪个银行贷款利息支出更少，能够更快还清贷款呢？ 因人而异，但绝不是选择B就一定正确。提前还款能力强的借款人，应该选择A银行，而几乎没有提前还款打算的消费者则应该选择B银行。
授权书 POA（Power of Attorney）： 授权书是一份法律文件，给予他／她法定的权力，代为处理财务和法律事宜。被授权的人被称为“受托人“（attorney）；授权人则被称为”当事人”（adult）。但授权书授权的范围只涉及财务和法律事宜，不涉及医疗事务。 1. 普通授权书（General POA） 这类授权书范围很广，包括代办理物业买卖、房屋按揭贷款，甚至处理银行户口内之提款、存款和处理一般事项等等。 2. 指定授权书（Specific POA） 这类授权书是要特别指明委托他人做特定某一件事，例如只委托他人负责购买某一间物业，并需注明所购买的物业地址，除此事之外，便不能代你办理其他事项。
现金变成净资产 “房奴“ 诞生 ——消费者之所以成为房奴是因为供房变成了一种不断将现金变成房子而产生的债务负担。 大部分消费者依然觉得房屋贷款是一个负债，而不是投资和资产的管理 如果消费者能够驾驭这个不动产就可以为自己带来更多财务自由
房屋净值信用额度（Home Equity/ HELOC）； 房屋净值是指房屋价值（通常是评估价）减掉按揭贷款余额后的数值，是一种循环式信用贷款，用房子作为抵押可让您不必重新申请即可随时使用可用的房屋净值信贷。 授信额度没有贷款目的限制，例如用于消费，支付学费，偿还其他债务，甚至是投资等。相比其他消费信贷产品（如普通信用额度和信用卡），Heloc 的贷款利率非常低，原因就是有房屋作抵押，一旦借款人违约，贷款机构可以处置房产。 P+ 固定的%=贷款利率 作为不动产，房产缺乏流动性，让不动产动起来，就是房屋净值贷款的目的。对于大多数人来说一生最大的资产和负债可能就是房子和房屋贷款
二次抵押贷款（Refinance) 1: 其目的是以现有房屋净值为抵押，向银行申请追加按揭贷款金额，用于投资或其他消费用途。 2: Single mortgage 变成 Heloc / home equity
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