公寓管理费：如何判断它是太高，还是其实不够高？

对于许多首次购房者来说，公寓是一个受欢迎的选择，因为价格相对较低，而且通常可以使用健身房、游泳池等配套设施。

但是，除了房贷之外，公寓业主还需要每月支付管理费。管理费用于支持大楼的运营成本等项目，因此在买房和制定每月预算时，必须把这笔费用考虑进去。

多伦多 Right At Home Realty 的地产经纪 Karolina Armstrong 表示，公寓管理费通常涵盖了许多独立屋业主需要自己掏钱支付的项目，例如物业保险和日常维护。

她说：“这笔费用就是为了让整栋楼能够为所有业主正常运转。”

公寓管理费通常包括什么？

常见的公寓管理费项目包括：

垃圾清运、
电梯维修、
保安人员、
清洁人员、
公共区域维护、
物业保险等。

此外，管理费的一部分也会进入大楼的储备基金。储备基金是为未来维修和大型维护项目预留的钱，例如更换窗户、屋顶等。

管理费高低取决于哪些因素？

业主每月支付多少管理费，通常取决于几个因素：

大楼楼龄；
大楼过去维护得好不好；
水、电、暖等公用事业费是否包含在管理费里；
整栋楼或小区有多少套单位；
是否有游泳池、健身房等高维护成本设施。

Armstrong 表示，老旧建筑通常维护成本更高，而游泳池等设施也会反映在管理费中。

她说：“这本质上是一种省心的生活方式，但你必须为此付费。”

每平方英尺多少管理费算合理？

Property.ca Inc. 商业发展副总裁 Brendon Cowans 表示，作为一个经验法则，公寓管理费一般应该在每平方英尺 0.75 至 0.85 加元之间。

例如，一套 700 平方英尺的公寓，每月管理费大约 595 加元，通常算是合理范围。

如果管理费超过每平方英尺 1 加元，就可能说明费用偏高。当然，这也要看大楼提供了哪些设施。

另一方面，管理费过低也不一定是好事。Armstrong 表示，低管理费可能代表大楼的储备基金不足。

她说：“如果一栋 20 年楼龄的大楼，每平方英尺只收 0.50 加元，我认为这太低了。”这可能暗示储备基金资金不足。

买公寓前要先看自己的现金流

Assante Financial Management 的认证理财规划师 Alim Dhanji 表示，他通常会建议客户在买公寓前，先认真查看自己的预算和每月现金流。

如果你的预算已经非常紧张，那可能应该考虑更便宜的房子，因为公寓管理费通常会逐年上涨。

他说：“如果你能够承担这些公寓管理费，同时还能完成自己的储蓄目标，那就是一个积极信号。”

公寓管理费没有法定涨幅上限

包括安大略省和卑诗省在内的一些省份，并没有对公寓管理费的年度涨幅设置法律上限。公寓委员会会决定公共资金池需要多少钱。

加拿大各省和地区都有自己的公寓法律，用来规范公寓如何成立委员会、制定规章制度以及管理物业。

但是，并不是所有管理费都一样。单看每月金额，并不能完整反映一栋公寓楼的财务健康状况。

Cowans 表示，关键要看储备基金是否充足，以及大楼过去是否得到良好维护。

如果物业管理多年没有妥善维护大楼，业主未来可能会面临更大、更突然的维修账单。

特别评估费是危险信号

如果储备基金不足，公寓委员会可能会要求所有业主支付特别评估费，也就是为重大维修项目一次性收取的额外费用。

Armstrong 表示，特别评估费通常是一个警示信号。

她说，特别评估费往往会在短期内影响房产价值，而且在这段时间里，业主可能会很难卖掉房子。

她表示：“这会变成一种买家需要特别小心的情况。”

买之前一定要看 Status Certificate

Cowans 建议所有客户在购买公寓前，都应该和律师一起审查该公寓的 Status Certificate。

Status Certificate 可以理解为公寓大楼的财务和法律报告，里面会说明大楼的健康状况，包括储备基金研究报告等内容。

他说：“它会说明这栋楼的健康状况，包括储备基金研究。”

Armstrong 也表示，公寓管理费应该被视为固定成本。买家在购买前应仔细审查大楼文件，并清楚了解自己的财务状况。

她说：“这笔费用无法避免，不能不交，也不能讨价还价。”

总结

主要提醒买公寓的人：不要只看房价和房贷，还要认真看每月管理费。

公寓管理费通常用于大楼运营、维修、保险、清洁、保安、电梯维护，以及储备基金。一般来说，管理费在每平方英尺 0.75 到 0.85 加元之间较常见；如果超过每平方英尺 1 加元，可能偏高；但如果太低，也可能说明储备基金不足，未来可能会有特别评估费。

买公寓前，最重要的是看三点：

第一，管理费是否合理；第二，储备基金是否充足；第三，大楼过去维护是否良好。

特别是买家一定要让律师审查 Status Certificate，因为它能帮助判断这栋公寓楼的财务和法律状况是否健康。