CRA可能因这 10 项房地产问题对你进行审计
从地产经纪、土地开发商，到“短期翻房”与未申报收入——以下是 CRA 今年可能重点审计的 10 个事项。
CRA 房地产审计明显加码
加拿大税务局（CRA）持续关注房地产行业的不合规问题。
2025 年 11 月下旬，CRA 公布了 2024–2025 财年（2024 年 4 月至 2025 年 3 月）的房地产审计成果：
•完成审计总数：14,854 宗
•比上一财年多：+2,100 宗
•由审计带来的税款与罚款：8.49 亿加元
•上一财年为：6.485 亿加元
CRA 将上述成果归因于：数据分析能力提升、对第三方数据获取更充分，以及审计覆盖范围扩大。
CRA采用一种“逐级升级”的方式，尽可能早地用合适力度介入处理不合规行为，包括：定向沟通、教育与外展、核查、审计，以及在必要时采取罚款或刑事调查。
CRA 目前持续聚焦 10 个重要的不合规领域：CRA 重点审计的 10 个房地产问题
1）申报收入与生活方式不匹配
CRA 有时会审查纳税人报税表中的收入是否足以支撑其生活方式，包括房产的购买、持有与维护成本。
例如：买了很贵的资产（高端住宅）却看不出合理的收入来源，可能暗示存在未申报收入。
2）短期翻房（Property flipping）
在短时间内买入并转卖房屋以获利，通常属于“翻房”。
CRA 会使用第三方数据（土地登记/产权数据、市政地税名册）识别并分析这类交易，并发现一些翻房利润被漏报或错报。
一般来说，翻房利润通常会被视为营业收入（business income），通常全额应税。
但有些纳税人可能把它当作**资本收益（capital gain，仅 50%应税）**来申报，甚至完全不申报。
CRA 还把翻房人群分为三类：
•专业承包商/装修商：买房—翻新—转卖赚差价
•投机者/中介型投资者：常买期房（预售）想转卖，不自住；可能在交割前把购房合同权益转让（assignment），甚至同一房产在交割前被多次转让
•个人装修翻房者：买房—翻新—住很短时间—卖出获利，并试图申报自住房免税（principal residence exemption）
3）出售房产的资本收益未申报
出售房产若有盈利，这笔资本收益必须在个人报税的 **Schedule 3（资本收益表）**中申报——无论该收益最终要纳税还是因自住房免税而豁免。
4）非居民出售加拿大房产的资本利得税未申报
加拿非税务居民出售加拿大房产，必须申报并缴纳应税资本收益，且不能使用自住房免税。
同时，买方有责任确认卖方是否为加拿大居民/非居民。
通常会在购房协议中确认卖方身份，交割时负责文件的公证人或房产律师也会再次核实。
5）全球收入未申报（Worldwide income）
加拿大税务居民需要就其全球收入纳税。
税务居民身份要综合事实判断，但在加拿大拥有住房通常被视为与加拿大存在重要联系的信号之一。
6）新房或“重大翻新房”出售时未申报/未缴 GST/HST
多数情况下，新建或重大翻新的房屋在出售时，建造方（builder）必须收取 GST/HST。
如果建造方把新建或重大翻新的房屋用于出租/租赁，税法可能视为其**“卖给自己”，并要求按房屋公允市场价值**立即缴纳 GST/HST。
7）建造方或买方可申请的退税（Rebates）
购买/自建新房，或对旧房进行重大翻新，若你：
•自住作为主要居所：可能符合 New Housing Rebate
•用于出租/租赁：可能符合 New Residential Rental Property Rebate
但如果你的真实意图是翻房，通常不符合退税资格，并且出售时还需要收取 GST/HST。
8）土地开发商（Land developers）
开发商购买空地或收购旧房拆除，再进行开发并出售地块/分割地块。
土地开发通常涉及显著的所得税与 GST/HST影响，属于 CRA 重点关注领域。
9）自住房免税（Principal residence exemption）
自 2016 年起，在加拿大出售任何房产（包括自住房）都必须向 CRA 申报，即使没有资本收益或全部免税。
要把房产指定为自住房，需要：
•填写 T2091(IND) 自住房指定表
•并在个人 T1 报税中通过 Schedule 3申报该处置（disposition）及相关金额
CRA 只有在你的报税中已申报处置并完成正确指定时，才会允许自住房免税。
10）房地产经纪（Realtors）
经纪人以买卖房产为主要谋生手段，交易频繁，因此也被 CRA 纳入风险评估的重点人群。
https://financialpost.com/personal-finance/10-real-estate-issues-cra-could-audit
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