对许多加拿大老年人来说，房屋、度假屋或出租房产常常是他们去世后最主要的遗产组成部分。子女继承这些房地产时，往往面临一个重要问题：要不要保留？要如何处理？
这个问题可能在父母生前就已规划，也可能在他们去世后才浮现。但无论如何，提前了解相关税务、遗嘱认证和法律影响，都至关重要。
一、房地产继承的税务影响
当房产所有人去世时，按税法规定，其资产会被视为“以公平市场价值出售”（Deemed Disposition）。这会产生资本利得税，除非是由配偶继承。
✅ 配偶继承：可递延纳税
配偶继承人可以延期缴纳资本利得税，直到房产未来再次转手。
❌ 非配偶继承人：立即触发资本利得税
如果由子女或他人继承，税务影响如下：
* 主要住宅（Principal Residence）
如果逝者在房产持有期间未申报其他房产为主要住宅，则该房产的升值部分可能免征资本利得税。
* 度假屋或出租物业
需要缴纳资本利得税，计算方式为：去世时的市场价值 − 原购入成本 − 合理装修费用
* 出租房产
除了资本利得税外，还可能涉及折旧回收税（Recapture of Depreciation），即过去作为税务抵扣的折旧部分也需重新缴税。
二、遗嘱认证税（Estate Administration Tax / Probate Fees）
在房产正式转让或出售前，通常需先通过遗嘱认证程序。各省费用不同，可能从几百到几万加元，具体取决于房产价值。
三、常见误区：联名产权≠免税
许多父母为避免税务或遗嘱认证费用，会将子女名字加到房产产权上（Joint Ownership with Right of Survivorship）。但这种做法存在风险：
* 税局可能将此视为赠与（Gift），即父母视同出售50%的房产，立即触发部分资本利得税。
* 即使没有资金交易，税务上仍会当作“已转让”。
* 如果税局认定父母仍是实益拥有人（Beneficial Owner），那么在去世时仍需缴纳全部资本利得税，且可能仍需办理遗嘱认证。
➡ 建议：如考虑设立联名产权，应咨询专业税务与法律顾问，以确保合规并优化税务安排。
四、继承房地产时的实际问题
1. 房产有按揭贷款怎么办？
* 继承人可尝试接手贷款，但需通过贷款机构的信用审核。
* 若信用不佳或收入不足，可能需卖房或偿还部分贷款。
2. 房产已有租客怎么办？
* 租赁合同不会因房东去世而自动终止。
* 房产转让或出售时，租客的权利由所在省法律决定，但一般情况下租客拥有继续居住的权利。
五、是否保留继承的房产？一个简单测试
“如果你现在手上有等额现金，你会买这套房子吗？“
若答案是否定的，可能出售房产是更明智的选择：
* 继承房产不会节省资本利得税，因为税在屋主去世时就已触发；
*房产维护成本高，未来的房价增值未必像过去20年那样强劲；
*变现后可投资至RRSP/TFSA等账户，享受税务优惠。
六、税务优化建议：善用RRSP和TFSA
如果你选择出售房产，资金可转入以下注册账户，享受长期税务优势：
* RRSP（注册退休储蓄计划）年度限额取决于你上一年的收入； 2024年RRSP年度限额是：前一年收入的18%，上限为 $31,560：可抵扣当年所得税。最高可节省40%-50%左右的税款。
* TFSA（免税储蓄账户）TFSA额度可以累积，如果某年没用完，额度会自动结转到下一年：投资收益与资本增值完全免税；
* 相比之下，出租房的租金需按年纳税，出售时还需缴纳资本利得税。
七、关于房产出售的成本
出售房产确实有成本（如佣金、过户费等），可能高达5%。但从长远看：
* 即便只拿回95%的市值，只需未来投资年回报率比房地产略高0.2%，25年后就可达到同等财富水平；
* 若将资金投入RRSP或TFSA，所需回报率还可更低，净收益可能更高。
