为什么加拿大这三个城市的房租这么贵(不是多伦多或温哥华)!

当租金上涨时,通常在主要城市中心涨幅最大。多伦多和温哥华一直是人们关注的焦点,因为在过去的一年里,租金价格一路飙升。

 根据加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 的最新数据,到 2022 年,安大略省首府的两居室公寓平均每月租金为 1,765 加元,而温哥华的月均房价则飙升至 2,002 加元。

但这不仅仅是加拿大最大城市的问题。

在全国范围内,高利率导致潜在的房主租房而不是买房,从而推高了租赁市场的需求。报告称,鉴于年轻人和新移民倾向于租房而不是买房,稳定的青年就业也提振了需求,新移民人数也在增加。

但每个地区都有其独特的因素推高租金成本,从西部经济的改善到学生返回大学城校园的影响。

下面让我们来看看其他一些租赁市场的情况。
卡尔加里
67 岁的 Janice Rourke 最近收到通知,她位于市中心的公寓租金上涨了近 24%,原因是公用事业、维护和其他成本不断上涨。(艾伯塔省对租金上涨没有设限,但它确实限制了租金上涨的频率。)

Rourke说:“当我看到这个数额时,感到非常惊讶,”目前处于失业状态的Rourke说,他说要负担新的每月账单将很困难。

她考虑过找一个便宜点的地方,但说附近公寓的价格也好不了多少。

根据 CMHC 的数据,在卡尔加里,两居室出租公寓的平均价格去年上涨了 6%,达到每月 1,466 加元。

Rourke说:“找到安全、负担得起的住处越来越难了。”
 
如今,像 Rourke 这样的现有租户和那些正在寻找第一套公寓的租户在卡尔加里面临着紧张的租赁市场。去年,该市专门出租的空置率降至 2.7%,为 2014 年以来的最低水平,当时 2010 年代初的石油繁荣吸引了许多人前往艾伯塔省。

这一次,租房需求再次受到创纪录的高移民水平和“移民”增加的推动——人们从加拿大其他地方搬到该省——这些人被阿尔伯塔省的相对负担能力和可用的工作所吸引。

“这种[省级迁移]意义重大,因为我们已经很多年没有看到这种情况了,”CMHC 该地区分析师迈克尔麦说。

Mak 说,今天与以往繁荣时期的不同之处在于,当前的经济增长并不完全与强劲的大宗商品价格有关,尽管大宗商品价格肯定发挥了作用。其他行业的就业也有所增长,尤其是科技行业。

“如今,这是一个更加多元化的经济体,”MAK说。

Kitchener-Cambridge-Waterloo
Kitchener-Cambridge-Waterloo 是多伦多西南约 90 公里处的三个小城市群,其租赁市场多年来一直供不应求,空置率徘徊在 2% 左右。到 2022 年,它进一步下降到 1.2%,是该地区二十年来的最低水平。

与此同时,根据 CMHC 的报告,公寓租金价格上涨了 7% 以上——涨幅高于附近的多伦多、圭尔夫和伦敦市场。现在两居室的平均租金为 1,469 加元。

萨纳巴努 (Sana Banu) 是康尼斯托加学院 (Conestoga College) 的应届毕业生,也是学生会主席,她回忆起 2018 年作为一名国际学生搬到该地区的情景,并很容易在基奇纳校区附近找到了一个房间。

 “现在校园附近已经没有空房了,”Banu说。

CMHC 表示,在大流行期间进行了如此多的远程学习之后,学生重返校园一直是租赁市场紧张的驱动因素之一。该地区是 Conestoga 学院、Wilfrid Laurier 大学和滑铁卢大学的所在地。

虽然所有学生都对租房需求做出了贡献,但巴努表示,与国内学生相比,国际学生不太可能在校园附近有家人,而且更有可能在学习期间租房。

多年来,在加拿大学习的国际学生人数一直在增加,虽然他们的人数在大流行开始时有所下降,但 CMHC 表示,此后安大略省签发的学习许可出现了“强劲反弹”。

CMHC 报告称,该地区永久居民入学人数激增,以及高科技行业的就业增长,可能也推动了租房需求的增长。

Banu 说,随着租房选择越来越少,越来越多的学生从该地区以外的地方上下班,或将多个室友挤在同一个卧室里。随着学生们变得更加绝望,她还担心他们也更有可能落入租房骗局。

她说:“目前的供应不足以满足我们的需求。

哈利法克斯

Kelvin Ndoro 是位于哈利法克斯的加拿大抵押贷款和住房公司(CMHC) 的高级分析师。(加拿大抵押和住房公司)

国际移民和越来越多的跨省移民都导致了哈利法克斯对租房的高需求。据统计,在2021年7月至2022年7月期间,新斯科舍省从国际移民中增加了17,319人,从加拿大境内增加了 14,079 人。

据该市经济发展机构称,哈利法克斯最近的移民激增是由于该省相对较低的住房成本及其在处理大流行病方面的声誉,以及越来越多的工人远程工作的能力。

CMHC 报告称,外来移民通常不太可能租房,而更有可能购买房屋,尽管这也导致了高昂的租房成本。

CMHC 该地区分析师凯尔文·恩多罗 (KelvinNdoro)说:在过去几年呈下降趋势后,哈利法克斯的空置率在 2022 年稳定在 1%。与此同时,两居室公寓的租金成本飙升了大约 9%,达到平均 1,449加元。

在空置率创历史新低的情况下,哈利法克斯的一名物业经理克里斯·瑞安 (Chris Ryan) 表示,他每天都会收到三到五次询问,询问他是否有可用房间。

哈利法克斯和基奇纳-滑铁卢-剑桥一样,拥有大量的专上学校。 CMHC 报告指出,大流行后学生——尤其是国际学生——的回归推动了租房需求。

根据 Halifax Partnership 的数据,国际学生入学率多年来一直在上升(除了在大流行期间有所下降)。经济发展机构表示,在哈利法克斯上大学的国际学生比例已从 2011-12 学年的约 14% 增长到 2021-22 学年的约 23%。

圣玛丽大学学生协会副主席凯尔·库克 (Kyle Cook) 表示,缺乏学生宿舍使一些人处于不稳定的境地。

 库克说:“我们经常听说,学生们把客厅、走廊租出去,有时不得不两三个人合住一个房间。”“这很常见,尤其是在新冠疫情以来的过去几年里。”
 
Ndoro 说,随着越来越多的人搬进哈利法克斯,其他人也搬到了附近的社区,寻找更便宜的住处。

他说,为了省钱,一些年轻人干脆不租房,而是选择和父母住在一起。

紧急需求
推动整个加拿大租房需求的因素各不相同,但也有很多相似之处。随着利率上升,买房变得更加困难,迫使更多人租用更长时间。

人们也正在移居加拿大并在其中居住——无论是为了上学、工作还是寻找负担得起的住所——导致各个市场的需求增加,即使是那些历来很容易找到廉价公寓的市场。

解决住房负担能力问题方面,还有一个主要的相似之处:增加住房供应。

CMHC 报告称:“[这份报告的结果] 强调了加快住房供应和解决供应缺口以提高加拿大人住房负担能力的迫切需要。”

Rental.ca 2022年12月租金报告


https://www.cbc.ca/news/business/high-rent-canada-cities-1.6738966


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